近年來,新老房貸利差不斷拉大,成為借款人關(guān)注的熱點問題。自11月1日起,存量房貸利率迎來動態(tài)調(diào)整機(jī)制,正是為了從制度層面推動解決這一問題。該機(jī)制主要從哪些方面著手完善存量房貸利率定價?又將對借款人帶來哪些影響?

　　想解決新老房貸利差拉大問題,首先要弄清楚導(dǎo)致利差拉大的關(guān)鍵點在哪里。

　　目前,我國絕大部分房貸利率以貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。也就是說,房貸利率定價取決于兩方面:一個是每月對外公布一次的LPR,另一個是借款人和銀行簽訂合同時約定的加點幅度。

　　從LPR方面來看,盡管新老房貸的利率都會根據(jù)LPR調(diào)整而變化,但調(diào)整的時間不一樣。

　　新發(fā)放房貸往往以當(dāng)時已公布的最新一期LPR作為參考定價,而存量房貸則受制于合同約定的重定價日,只有到了重定價日才能調(diào)整。在個人住房貸款利率定價機(jī)制完善之前,借款人的重定價日一年只有一次。

　　2024年10月21日,5年期以上LPR下降25個基點至3.6%。如果借款人的重定價日是10月20日,那他的存量房貸利率要等到2025年10月20日才能根據(jù)當(dāng)時LPR調(diào)整情況重新確定。而新發(fā)放的房貸利率,可能很快就享受到這25個基點降幅帶來的利好。

　　再從加點幅度來看,不論是新發(fā)放房貸還是存量房貸,加點幅度在合同期限內(nèi)往往固定不變。

　　北京是目前仍有房貸利率下限的城市之一。去年12月,北京城六區(qū)首套房貸利率的最低加點是10個基點,今年6月則調(diào)整為減45個基點。這意味著,6月新發(fā)放的房貸利率,僅加點幅度就較半年前下降了55個基點。

　　房貸合同期限普遍較長,大都是二三十年。固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化,一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變,容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。

　　據(jù)此,中國人民銀行9月29日發(fā)布公告,明確完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制有關(guān)事宜。10月31日,多家銀行發(fā)布公告,進(jìn)一步細(xì)化安排,主要從加點幅度調(diào)整和重定價周期調(diào)整兩個方面,對浮動利率定價的商業(yè)性個人住房貸款進(jìn)行優(yōu)化完善。

　　此次調(diào)整后,重定價周期將如何改變?

　　根據(jù)近日多家銀行發(fā)布的公告,自11月1日起,存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,重新約定重定價周期。新發(fā)放房貸借款人也可以自主選擇重定價周期。調(diào)整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月。而此前規(guī)定,個人住房貸款利率重定價周期最短為1年。

　　山東濟(jì)南市民焦先生在2020年11月貸款購買了一套住房,合同約定的重定價日是1月1日。今年以來,5年期以上LPR已累計下行60個基點。按照之前規(guī)定,焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行帶來的利好。

　　但如果他將重定價周期調(diào)整為3個月,則調(diào)整后的重定價日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日,不用再苦等1年。1年可以調(diào)整4次,焦先生可以更早享受到每次“降息”帶來的紅利。

　　要注意的是,在LPR下行周期內(nèi),重定價周期越短,借款人可越快享受到利率下行帶來的利好;但在LPR上行周期內(nèi),借款人也將更早承受加息負(fù)擔(dān)。

　　多家銀行表示,同一筆貸款存續(xù)期內(nèi),客戶僅可申請調(diào)整1次。因此,借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,用好這一次選擇權(quán)利。

　　11月1日動態(tài)調(diào)整機(jī)制落地后,加點幅度又將如何變化?

　　對于加點幅度調(diào)整,借款人并不陌生,很多人已在10月底享受了銀行批量調(diào)降利好。根據(jù)安排,絕大部分存量房貸利率調(diào)降至不低于LPR減30個基點,此次調(diào)整的就是加點幅度。

　　銀行主動批量調(diào)降存量房貸利率固然省事,但非長久之計,需要進(jìn)一步深化利率市場化改革,推出更加靈活的機(jī)制。

　　中國人民銀行給出的解決辦法是,當(dāng)新老房貸利率偏離到一定幅度時,借款人可與銀行自主協(xié)商,變更加點幅度。

　　此次多家銀行明確,一旦新老房貸利率的加點幅度偏離高于30個基點,借款人就可以申請調(diào)整。

　　這成為觸發(fā)調(diào)整的“門檻”,也是此次機(jī)制落地的關(guān)鍵之一。

　　要知道,如果偏離幅度過大,借款人心理有落差,可能增加提前還貸。如果偏離幅度過小,可能造成頻繁重置合同,給銀行業(yè)務(wù)辦理帶來更大壓力。

　　不過,這個偏離幅度不能簡單理解為新老房貸利率之間的差距,而是要看借款人房貸利率的加點幅度,與全國新發(fā)放房貸利率平均加點幅度之間的差距。

　　如果借款人對房貸利率加點幅度并不清楚,可以通過手機(jī)銀行App或貸款經(jīng)辦行查詢。

　　至于全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點幅度,銀行也給出了計算方式,涉及央行公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率,以及當(dāng)季5年期以上LPR的均值。

　　例如,根據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù),三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%,而當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%,對應(yīng)的加點幅度為3.33%減去3.85%,即減52個基點。

　　如果在此基礎(chǔ)上偏離30個基點以上,即房貸利率的加點幅度高于減22個基點時,借款人可與銀行協(xié)商,申請將加點幅度調(diào)降至減22個基點。

　　一旦達(dá)到調(diào)整“門檻”,借款人該如何申請調(diào)整?

　　多家銀行表示,從11月1日后,符合條件的借款人需要主動向銀行提出申請,銀行審批通過后才能進(jìn)行調(diào)整。借款人可通過手機(jī)銀行、貸款經(jīng)辦行等提出調(diào)整申請。

　　工行明確表示,將不晚于11月15日開始受理重定價周期調(diào)整申請,客戶可通過手機(jī)銀行“貸款-房貸重定價周期調(diào)整”欄目申請調(diào)整重定價周期。審核通過后,新的重定價周期即日生效。